Przed podpisaniem umowy trzeba najpierw ustalić, co dokładnie ma zostać kupione: udziały w spółce projektowej, przedsiębiorstwo albo wskazane aktywa i prawa związane z farmą PV. Dopiero potem można ocenić pięć elementów, od których zależy możliwość budowy i eksploatacji projektu: grunt, decyzje administracyjne, przyłączenie, umowy projektowe oraz uprawnienia potrzebne do wytwarzania i sprzedaży energii.
Dobre due diligence nie kończy się listą dokumentów. Powinno pokazać, czy projekt może osiągnąć zakładany etap, ile czasu i pieniędzy potrzeba na usunięcie braków oraz jak ustalenia przełożyć na cenę, warunki zawieszające, zapewnienia sprzedającego i zasady odpowiedzialności w umowie sprzedaży.
Najpierw ustal przedmiot zakupu
W transakcji udziałowej kupujący nabywa udziały w spółce, która nadal pozostaje właścicielem praw i stroną umów projektu. Badanie obejmuje więc nie tylko samą farmę PV, lecz także zobowiązania spółki, jej dokumentację korporacyjną, finansowanie, spory i zabezpieczenia. Umowa spółki może uzależniać zbycie udziałów od zgody spółki albo ograniczać je w inny sposób. Kodeks spółek handlowych określa również formę zbycia udziałów i moment skuteczności przejścia udziału wobec spółki.
W transakcji aktywowej trzeba opisać każdy składnik, który ma przejść na kupującego. Jeżeli przedmiotem jest przedsiębiorstwo, Kodeks cywilny zalicza do niego między innymi nieruchomości i ruchomości, prawa z umów, wierzytelności, koncesje, licencje, zezwolenia, dokumentację i tajemnice przedsiębiorstwa. Przepisy szczególne lub treść umowy mogą jednak zmienić ten zakres. Dodatkowo nabywca przedsiębiorstwa może odpowiadać solidarnie ze sprzedającym za zobowiązania związane z jego prowadzeniem, w granicach określonych w art. 55(4) Kodeksu cywilnego. To jeden z powodów, dla których samo wyliczenie paneli, działek i decyzji nie wystarcza.
Praktyczny rezultat tej części badania to zamknięta lista nabywanych składników, zobowiązań i wymaganych zgód. Bez niej nie da się rzetelnie zbudować warunków zamknięcia transakcji.
1. Grunt musi wystarczyć na cały projekt
Odpis księgi wieczystej odpowiada tylko na część pytań. Trzeba porównać działki z projektem zagospodarowania, trasą kabla, drogą dojazdową, stacją transformatorową i miejscem przyłączenia. Następnie należy sprawdzić własność, hipoteki, służebności, roszczenia ujawnione w księdze oraz treść umów dzierżawy i służebności.
W umowie dzierżawy znaczenie mają przede wszystkim okres obowiązywania, możliwość przedłużenia, zasady wypowiedzenia, zgody na przeniesienie praw, rozliczenia nakładów, dostęp dla operatora i banku oraz zgodność oznaczenia działek z dokumentacją inwestycji. Brak tytułu do fragmentu trasy kabla może zatrzymać projekt mimo prawidłowej dzierżawy terenu pod panele. Przy zakupie nieruchomości trzeba uwzględnić wymóg aktu notarialnego z art. 158 Kodeksu cywilnego.
Konsekwencja dla kupującego powinna być jednoznaczna: brak prawa niezbędnego do realizacji projektu może być warunkiem zawieszającym; krótszy lub wypowiadalny tytuł może uzasadniać zmianę ceny, dodatkowe zabezpieczenie albo rezygnację z transakcji.
2. Decyzje trzeba czytać razem, a nie osobno
Decyzja środowiskowa, warunki zabudowy albo plan miejscowy, pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa powinny opisywać ten sam projekt. Należy porównać moc, technologię, liczbę urządzeń, granice terenu, infrastrukturę towarzyszącą oraz warunki środowiskowe. Rozbieżność może oznaczać potrzebę zmiany decyzji lub projektu, a więc dodatkowy czas i ryzyko odmowy.
Trzeba też sprawdzić ostateczność, zaskarżenie, wykonanie warunków i aktualność decyzji. Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie rozpoczęła się w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata. Sam skan pozwolenia nie potwierdza więc, że projekt nadal można realizować.
W transakcji aktywowej potrzebna jest mapa czynności przenoszących. Prawo budowlane pozwala przenieść pozwolenie na budowę po spełnieniu warunków z art. 40. Obowiązujący 8.09.2026 r. art. 72a ustawy środowiskowej przewiduje przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach za zgodą jej adresata, jeżeli nowy podmiot przyjmuje zawarte w niej warunki. Umowa sprzedaży nie zastępuje tych decyzji organów.
Rezultatem badania powinna być tabela każdej decyzji z informacją: kto jest adresatem, czego dotyczy, czy jest ostateczna i aktualna, jakie warunki pozostają do wykonania oraz co musi wydarzyć się przed zapłatą ceny.
3. Przyłączenie trzeba ocenić jak harmonogram krytyczny
Warunki przyłączenia i umowa o przyłączenie określają techniczną oraz kontraktową drogę projektu do sieci. Zgodnie z art. 7 ust. 2 Prawa energetycznego umowa powinna określać między innymi termin i harmonogram przyłączenia, opłatę, zakres robót, granicę własności, moc przyłączeniową, odpowiedzialność za opóźnienie, okres obowiązywania i zasady rozwiązania.
W badaniu trzeba sprawdzić nie tylko moc i punkt przyłączenia, lecz także wykonane płatności, kamienie milowe, obowiązki inwestora, zakres robót operatora, ograniczenia mocy, podstawy wypowiedzenia i korespondencję o opóźnieniach. Dla oceny terminów trzeba ustalić datę zawarcia umowy i jej aneksów, napięcie sieci, etap pozwoleń oraz treść zawiadomień przekazanych operatorowi. Następnie należy dobrać reżim prawny obowiązujący dla tej umowy, sprawdzić przepisy przejściowe i daty ich wejścia w życie, a dopiero potem obliczyć pozostały termin i ocenić skutek jego niedotrzymania. Terminu widocznego w aktualnym tekście ustawy nie można mechanicznie zastosować do każdej starszej umowy.
Jeżeli stroną umowy ma stać się inny podmiot, nie wolno zakładać automatycznego przejścia całego kontraktu. Przelew wierzytelności może być ograniczony ustawą, umową lub właściwością zobowiązania, a przejęcie długu przez umowę między dłużnikiem i osobą trzecią wymaga zgody wierzyciela. Zgoda operatora lub odrębna umowa może więc stać się warunkiem zamknięcia.
4. Kluczowe umowy pokazują koszt ukończenia projektu
Badanie powinno objąć umowy projektowe odpowiednie do etapu inwestycji, w szczególności umowę o przyłączenie, dzierżawy i służebności, EPC, dostawy urządzeń, O&M, PPA, finansowanie, ubezpieczenie oraz umowy z deweloperem i projektantami. Dla każdej umowy trzeba ustalić:
- czy obowiązuje i czy druga strona zarzuca naruszenie;
- jakie płatności i kamienie milowe pozostały;
- czy wolno ją przenieść oraz czy transakcja uruchamia zgodę, wypowiedzenie lub dodatkowe zabezpieczenie;
- kto ponosi ryzyko opóźnienia, wad, zmiany prawa i ograniczeń sieciowych;
- czy gwarancje, kary umowne, prawa do dokumentacji i zabezpieczenia będą dostępne po zamknięciu.
Wynik wpływa na budżet do ukończenia, harmonogram i treść umowy sprzedaży. Na przykład brak prawa do dokumentacji projektowej nie jest tylko brakiem formalnym. Może uniemożliwić zmianę projektu, dochodzenie odpowiedzialności albo przekazanie kompletu dokumentów wykonawcy i bankowi.
5. Status regulacyjny musi odpowiadać etapowi farmy
Dla projektu operacyjnego trzeba porównać podmiot, instalację, moc i zakres działalności z koncesją albo właściwym rejestrem. Prawo energetyczne wymaga koncesji na wytwarzanie energii z wyjątkami określonymi w art. 32 ust. 1. Wytwarzanie energii elektrycznej z OZE w małej instalacji jest działalnością regulowaną i wymaga wpisu do rejestru prowadzonego przez Prezesa URE na zasadach z art. 7 i 8 ustawy o OZE.
Osobno należy sprawdzić dokumenty systemu wsparcia, gwarancji pochodzenia i rozliczeń energii, jeżeli są elementem modelu przychodowego projektu. Celem nie jest potwierdzenie, że dokument istnieje, lecz czy odnosi się do badanej instalacji, pozostaje skuteczny i odpowiada założeniom modelu transakcyjnego.
Co powinien zawierać raport due diligence
Raport przydatny kupującemu powinien zawierać:
- krótką odpowiedź, czy projekt ma prawną drogę do budowy lub dalszej eksploatacji;
- listę ryzyk według wagi, prawdopodobieństwa i skutku;
- brakujące dokumenty oraz wpływ każdego braku na ocenę;
- działania naprawcze, odpowiedzialną stronę i termin;
- rekomendacje do umowy sprzedaży, w tym warunki zawieszające, dokumenty zamknięcia, zapewnienia, odszkodowania i zatrzymanie części ceny, jeżeli uzasadnia je ryzyko;
- listę zagadnień technicznych, środowiskowych, finansowych lub podatkowych wymagających odrębnego specjalisty.
Taki raport pozwala rozdzielić ryzyko usuwalne przed zamknięciem od ryzyka, które kupujący świadomie wycenia i przejmuje. Nie zastępuje audytu technicznego, pomiarów środowiskowych, wyceny przedsiębiorstwa ani podatkowego due diligence.
Dokumenty, o które warto poprosić na początku
- aktualny odpis KRS, umowa spółki, księga udziałów i dokumenty finansowania, aby ustalić właściciela projektu, ograniczenia zbycia i zabezpieczenia;
- księgi wieczyste, wypisy z rejestru gruntów, mapy, dzierżawy i służebności, aby odtworzyć tytuł do całego terenu i infrastruktury;
- decyzja środowiskowa, dokumenty planistyczne, pozwolenie na budowę i dziennik budowy, aby sprawdzić zgodność oraz aktualność ścieżki administracyjnej;
- warunki i umowa o przyłączenie wraz z aneksami, potwierdzeniami płatności i korespondencją z operatorem, aby ocenić terminy, moc i ryzyko wygaśnięcia;
- umowy EPC, dostaw, O&M, PPA, projektowe, deweloperskie i ubezpieczenia, aby ustalić pozostałe koszty, odpowiedzialność i możliwość przeniesienia;
- koncesja albo wpis do rejestru oraz dokumenty systemu wsparcia, jeżeli projekt jest operacyjny lub opiera przychody na tym systemie.
Pytania przed decyzją o zakupie
Czy zakup udziałów wymaga takiego samego badania jak zakup aktywów?
Zakres częściowo się pokrywa, ale cel jest inny. Przy udziałach badamy również zobowiązania i dokumenty spółki, która nadal pozostaje stroną umów projektu. Przy aktywach ustalamy składniki zakupu i czynności potrzebne do przeniesienia praw. Sama lista urządzeń nie wystarcza.
Czy działająca farma nadal wymaga due diligence?
Uruchomienie nie zastępuje badania. Sprawdź tytuły do gruntów, aktualność decyzji, umowy, status regulacyjny i dokumenty rozliczeń. Zakres dostosuj do eksploatacji oraz planowanej transakcji.
Czy można zacząć bez kompletnego data roomu?
Tak. Opisz transakcję i wskaż dokumenty, które masz. Ustalimy potrzebny zakres; brakujące materiały i ich wpływ na możliwość oceny pokażemy w raporcie. Niepełne dane mogą uniemożliwić rozstrzygnięcie konkretnego ryzyka.
Czy badanie obejmuje podatki?
Podatkowe due diligence wymaga osobnego uzgodnienia zakresu i wynagrodzenia. Raport prawny może wskazać potrzebę takiej analizy, ale jej nie zastępuje.
Jak rozpocząć badanie
Do wstępnego określenia zakresu wystarczy opisać przedmiot zakupu, technologię, etap projektu i planowany termin transakcji. Można poprosić o wycenę audytu albo napisać na kancelaria@hww.pl. Nie musisz kupować konsultacji, aby poprosić o wycenę. Jeśli ustalenie zakresu i wyceny wymaga odrębnej analizy, jej zakres i koszt uzgodnimy przed jej rozpoczęciem.
Podstawy prawne
- Kodeks cywilny, w szczególności art. 55(1), 55(2), 55(4), 75(1), 158, 509 i 519.
- Kodeks spółek handlowych, w szczególności art. 180, 182 i 187.
- Prawo energetyczne, w szczególności art. 7, 32 i 37.
- Ustawa o odnawialnych źródłach energii, w szczególności art. 7-9.
- Prawo budowlane, w szczególności art. 37 i 40.
- Ustawa o ocenach oddziaływania na środowisko, w szczególności art. 72a w brzmieniu obowiązującym 8.09.2026 r.
Zobacz zakres audytu prawnego projektu OZE
Masz sprawę z prawa energetycznego lub OZE?
Od tego pytania zaczyna się większość rozmów z prawnikiem. Konsultacja jest płatna, 600 zł netto (738 zł brutto). Płacisz za realną poradę: powiemy, czy masz problem prawny, co da się z nim zrobić i ile to mniej więcej kosztuje. Na nic dalej Cię to nie wiąże, a przepisy zostaw nam, od tego jesteśmy.
- 1 Rozmowa
Mówisz, co się dzieje, własnymi słowami.
- 2 Co dalej
Powiemy, jakie masz wyjścia i ile to kosztuje.
- 3 Działamy
Dajesz zielone światło i sprawa jest nasza.
HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy to warszawska kancelaria prawna doradzająca przedsiębiorcom i podmiotom publicznym. Łączymy doświadczenie w prawie gospodarczym, energetyce, podatkach, ochronie danych osobowych i sporach sądowych, dostarczając rozwiązania dopasowane do realiów biznesowych klientów.
Poznaj kancelarię →Nie przegap kolejnej analizy
Co miesiąc najważniejsze nowelizacje i ich praktyczne skutki dla biznesu, zebrane i zinterpretowane przez prawników HWW.
