Obsługa prawna deweloperów w Kancelarii HWW obejmuje kolejne etapy inwestycji: badanie stanu prawnego gruntu, proces administracyjny, dokumentację sprzedaży, relacje z generalnym wykonawcą, reklamacje nabywców oraz strukturę spółki celowej i finansowanie projektu.
Do Kancelarii zgłaszają się firmy deweloperskie realizujące inwestycje mieszkaniowe i komercyjne w Warszawie oraz spółki celowe powoływane pod pojedynczy projekt. Wsparcie prawne włącza się zwykle na etapie zakupu gruntu, w trakcie procesu administracyjnego poprzedzającego budowę, przy negocjacjach z generalnym wykonawcą albo po sprzedaży lokali, gdy pojawiają się reklamacje nabywców. Część klientów stanowią inwestorzy indywidualni i fundusze, które wchodzą w projekt deweloperski jako współfinansujący i potrzebują struktury prawnej zabezpieczającej ich wkład. Wspólnym mianownikiem tych zgłoszeń pozostaje harmonogram inwestycji, który zależy od decyzji administracyjnych i umów wymagających kontroli, zanim staną się problemem.
Z czym najczęściej przychodzą klienci z branży deweloperskiej
- Wady prawne działki - Deweloper znalazł grunt, ale księga wieczysta ujawnia służebność, roszczenie byłego właściciela albo hipotekę, która nie została wykreślona mimo spłaty. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej klient chce wiedzieć, czy stan prawny nieruchomości pozwoli zrealizować inwestycję oraz jakie zapisy umowy zabezpieczą go na wypadek nieprawidłowości.
- Postępowanie administracyjne, które utknęło - gmina odmówiła wydania warunków zabudowy albo wydała je z ograniczeniami obniżającymi rentowność projektu. Postępowanie o pozwolenie na budowę mija kolejny miesiąc bez decyzji. Klient pyta o możliwość przyspieszenia sprawy odwołaniem lub jej podważenia.
- Konflikt z generalnym wykonawcą - GW nie dotrzymuje harmonogramu robót i zgłasza roszczenia o dodatkowe wynagrodzenie za rzekome roboty dodatkowe. Deweloper rozważa odstąpienie od umowy o roboty budowlane i musi wiedzieć, jak przeprowadzić je bez ryzyka zapłaty kary umownej i naruszenia warunków finansowania.
- Reklamacje nabywców lokali - po odbiorze nabywca zgłasza wady, żąda obniżenia ceny albo odstępuje od umowy deweloperskiej, powołując się na opóźnienie w przeniesieniu własności. Deweloper chce ocenić zasadność roszczenia i sformułować odpowiedź niezaostrzającą sporu.
- Wymagania banku i współinwestora - bank finansujący albo współinwestor domagają się zabezpieczeń, które ingerują w sposób prowadzenia spółki celowej. Konieczne pozostaje wynegocjowanie umowy inwestycyjnej lub kredytowej niezwiązującej rąk zarządowi na cały czas trwania projektu i jednocześnie dającej bankowi wymagane zabezpieczenia.
- Kontrola podatkowa dotycząca VAT - postępowanie dotyczy rozliczenia VAT od sprzedaży lokali albo kwalifikacji gruntu jako terenu budowlanego. Deweloper musi wykazać prawidłowość stosowanej stawki, momentu powstania obowiązku podatkowego oraz zgodność dokumentacji transakcji z przyjętym rozliczeniem.
Zakup gruntu pod inwestycję i badanie stanu prawnego nieruchomości
Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność działki konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej, rejestru gruntów, planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, a także ustalenie, czy nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, służebnościami przesyłu, prawem pierwokupu gminy lub ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Istotne pozostaje również sprawdzenie, czy grunt nie jest objęty roszczeniami reprywatyzacyjnymi oraz czy zbywca faktycznie dysponuje pełnym prawem do rozporządzania nieruchomością. Przy gruntach o skomplikowanej historii własnościowej analiza bywa trudniejsza, niż wynika to z samej treści księgi wieczystej. Błąd na tym etapie ujawnia się dopiero w trakcie budowy, gdy koszt jego naprawienia wielokrotnie przewyższa koszt uprzedniej analizy.
Kancelaria przeprowadza analizę stanu prawnego nieruchomości (due diligence), przygotowuje i negocjuje umowy przedwstępne oraz warunkowe z zabezpieczeniami na wypadek wykrycia wad prawnych po zapłacie zadatku, a także doradza przy strukturze nabycia, w tym przy zakupie przez spółkę celową powołaną pod dany projekt. Więcej o typowych pułapkach na tym etapie w tekście o zakupie gruntu przez dewelopera.
Warunki zabudowy, plan miejscowy i pozwolenie na budowę
Możliwość zabudowy działki wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w jego braku, z decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w postępowaniu administracyjnym. Gmina bada wówczas między innymi zasadę dobrego sąsiedztwa oraz dostęp do drogi publicznej. Samo pozwolenie na budowę wydawane jest już na podstawie przepisów Prawa budowlanego. Odmowa wydania warunków zabudowy, ich treść ograniczająca intensywność zabudowy, przewlekłość postępowania albo odwołania sąsiadów potrafią zatrzymać projekt na wiele miesięcy, a każdy miesiąc opóźnienia przekłada się na koszt obsługi kredytu i finansowania wykupionego gruntu.
Kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, które organ może zakwestionować z przyczyn formalnych w projekcie budowlanym (niezgodność z ustaleniami planu, brak wymaganych uzgodnień, sprzeciw konserwatora zabytków). Strony postępowania mogą zaskarżyć wydaną decyzję do organu odwoławczego i dalej do sądu administracyjnego. W praktyce inwestora interesuje także, czy uzyskane warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę są ostateczne i wykonalne, ponieważ od tego zależy moment bezpiecznego rozpoczęcia sprzedaży lokali i podpisywania umów z wykonawcą. Kancelaria prowadzi te postępowania w ramach procesów inwestycyjno-budowlanych, przygotowuje odwołania od decyzji odmownych oraz reprezentuje inwestora, gdy decyzję zaskarżają osoby trzecie.
Rachunek powierniczy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i prospekt informacyjny
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nałożyła na deweloperów obowiązek gromadzenia wpłat nabywców na mieszkaniowym rachunku powierniczym, odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz sporządzania prospektu informacyjnego dla każdego przedsięwzięcia, zanim rozpocznie się sprzedaż lokali. Rachunek powierniczy może być otwarty albo zamknięty, co przekłada się na moment, w którym deweloper faktycznie uzyskuje dostęp do wpłacanych przez nabywców środków, oraz na obciążenie bieżącego finansowania inwestycji. Wybór rodzaju rachunku warto skonsultować już na etapie planowania harmonogramu sprzedaży.
Nieprawidłowe skonstruowanie prospektu, pominięcie wymaganych informacji albo błąd w umowie deweloperskiej co do sposobu wypłaty środków z rachunku powierniczego bywa podstawą do kwestionowania umowy przez nabywcę po jej zawarciu. Kancelaria przygotowuje i weryfikuje wzorce umów deweloperskich oraz prospektów informacyjnych pod kątem zgodności z ustawą, a we współpracy z bankiem finansującym inwestycję opiniuje warunki umowy o prowadzenie rachunku powierniczego w ramach doradztwa z zakresu prawa korporacyjnego.
Spory z generalnym wykonawcą, odstąpienie od umowy i kary umowne
Umowa o roboty budowlane rzadko przebiega dokładnie tak, jak zakładano na etapie podpisywania. Wykonawca zgłasza roboty dodatkowe i domaga się za nie wynagrodzenia, opóźnia się z realizacją poszczególnych etapów, a jakość wykonanych prac odbiega od projektu i norm budowlanych. Deweloper musi wtedy ocenić, czy ma podstawy do naliczenia kary umownej za opóźnienie na podstawie art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego, czy opóźnienie wynikało z okoliczności leżących po jego własnej stronie (na przykład spóźnionego przekazania placu budowy) oraz czy odstąpienie od umowy jest w danym momencie uzasadnione i nie narazi go na roszczenia wykonawcy. Prawidłowe sformułowanie kar umownych w kontrakcie budowlanym decyduje o ich wiążącym charakterze w razie sporu, a kara nadmiernie wygórowana może zostać zmiarkowana przez sąd na wniosek strony zobowiązanej do jej zapłaty.
Kancelaria negocjuje i opiniuje umowy z generalnym wykonawcą oraz podwykonawcami, prowadzi korespondencję przedsądową w sporach o wykonanie robót oraz reprezentuje dewelopera w sporach z zakresu prawa budowlanego i w postępowaniach sądowych dotyczących rozliczeń z kontraktu.
Reklamacje nabywców, rękojmia i odstąpienia od umowy deweloperskiej
Po przekazaniu lokalu nabywca zgłasza wady fizyczne, żąda ich usunięcia, obniżenia ceny albo, jeżeli wada jest istotna, odstępuje od umowy. Odrębnym problemem pozostają roszczenia z tytułu opóźnienia w wykonaniu umowy deweloperskiej, gdy termin przeniesienia własności lokalu nie został dotrzymany, oraz spory o to, czy zastrzeżona w umowie kara umowna lub odsetki wyczerpują roszczenia nabywcy, czy może on dochodzić odszkodowania przewyższającego zastrzeżoną kwotę. Deweloper odpowiada wobec nabywcy z tytułu rękojmi na zasadach Kodeksu cywilnego, co wymaga każdorazowej oceny, czy zgłoszona usterka stanowi wadę w rozumieniu przepisów, czy element normalnego użytkowania budynku.
Osobną kategorią sporów o nieruchomość, prowadzonych już z sąsiadem, a nie z nabywcą, są sytuacje, w których właściciel sąsiedniej działki kwestionuje na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o ochronie własności granice działki albo dostęp do drogi wewnętrznej, bądź kwestionuje w postępowaniu administracyjnym zgodność realizowanej inwestycji z warunkami zabudowy sąsiedniej nieruchomości. Kancelaria ocenia zasadność zgłoszonych reklamacji, przygotowuje odpowiedzi na roszczenia nabywców oraz reprezentuje dewelopera w sporach z zakresu prawa własności nieruchomości. Różnice między rękojmią a gwarancją w relacjach z wykonawcami i podwykonawcami omówione są w publikacji o zasadach rękojmi i gwarancji w obrocie profesjonalnym.
Struktura spółki celowej i finansowanie inwestycji
Większość projektów deweloperskich prowadzona jest przez spółkę celową (SPV), najczęściej spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością powoływaną pod pojedynczą inwestycję na zasadach Kodeksu spółek handlowych. Konstrukcja ta oddziela ryzyko jednego przedsięwzięcia od pozostałej działalności grupy. Umowa spółki, zasady podejmowania decyzji przez wspólników, sposób wyjścia inwestora finansowego po zakończeniu projektu oraz zabezpieczenia ustanawiane na rzecz banku (na przykład zastaw na udziałach w spółce celowej na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego) wymagają odrębnego przemyślenia przy każdej inwestycji.
Kancelaria zakłada i strukturyzuje spółki celowe w ramach usług rejestracji i tworzenia spółek, przygotowuje i negocjuje umowy inwestycyjne z podmiotami współfinansującymi projekt oraz doradza przy warunkach umów kredytowych i zabezpieczeń na rzecz banku. Zasady konstruowania tego rodzaju umów opisane są w tekście o tym, co powinna zawierać umowa inwestycyjna.
Jak wygląda współpraca z Kancelarią HWW
Współpraca zaczyna się od płatnej konsultacji w cenie 600 zł netto + 23% VAT (738 zł brutto), podczas której omawiany jest stan sprawy, dostępne opcje działania oraz wstępna ocena ryzyka. Jeżeli klient decyduje się na dalszą współpracę, rozliczenie odbywa się według stawki godzinowej albo w formie ryczałtu (pakiet godzin ustalony z góry wraz ze stawką za godziny wykraczające poza pakiet). Wybór formy rozliczenia zależy od charakteru sprawy. Przy stałej obsłudze projektu deweloperskiego częściej stosowany jest ryczałt, przy pojedynczym sporze lub jednorazowej analizie stanu prawnego nieruchomości stawka godzinowa.
Jeżeli rozważasz skorzystanie z obsługi prawnej deweloperów, zakres współpracy oraz wynagrodzenie zostaną potwierdzone po ustaleniu sprawy i wskazaniu potrzebnych czynności.
Najczęstsze pytania
Jak wygląda doradztwo prawne dla dewelopera na etapie zakupu działki?
Zakres obejmuje analizę stanu prawnego nieruchomości na podstawie księgi wieczystej i rejestru gruntów, sprawdzenie planu miejscowego lub warunków zabudowy, przygotowanie umowy przedwstępnej z zabezpieczeniami na wypadek wad prawnych oraz, jeżeli zakup dokonywany jest przez spółkę celową, doradztwo przy jej strukturze.
Co zrobić, gdy gmina odmówiła wydania warunków zabudowy?
Od decyzji odmownej przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia, a w razie jego negatywnego rozstrzygnięcia skarga do sądu administracyjnego. Ocena szans na zmianę decyzji zależy od uzasadnienia odmowy oraz treści planu bądź praktyki gminy w danej lokalizacji i wymaga indywidualnej analizy dokumentacji.
Czy można odstąpić od umowy z generalnym wykonawcą bez ryzyka kary umownej?
Zależy od tego, czy przyczyna odstąpienia leży po stronie wykonawcy (rażące opóźnienie, wadliwe wykonanie robót), czy odstąpienie następuje z innych powodów. Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu warto ocenić treść umowy i dokumentację z budowy, ponieważ nieprawidłowo uzasadnione odstąpienie może zostać zakwestionowane przez wykonawcę i otworzyć mu drogę do własnych roszczeń.
Co grozi deweloperowi za nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym lub umowie deweloperskiej?
Nabywca, wobec którego nie dopełniono obowiązków informacyjnych przewidzianych ustawą deweloperską, może powoływać się na wady umowy przy dochodzeniu roszczeń, w tym przy odstąpieniu od umowy. Wzorce dokumentów warto weryfikować przed rozpoczęciem sprzedaży danego etapu inwestycji, a nie dopiero po zgłoszeniu pierwszej reklamacji.
Jak deweloper powinien reagować na reklamację nabywcy lokalu po odbiorze?
Zgłoszenie należy ocenić pod kątem tego, czy opisana usterka stanowi wadę w rozumieniu przepisów o rękojmi, czy mieści się w granicach normalnego użytkowania. Odpowiedź na reklamację warto przygotować z uwzględnieniem protokołu odbioru i dokumentacji technicznej budynku. Brak odpowiedzi na reklamację w rozsądnym terminie osłabia pozycję dewelopera na wypadek sądowego finału sporu.
Ile trwa i ile kosztuje pomoc prawna przy sporze z wykonawcą lub nabywcą?
Pierwszym krokiem jest płatna konsultacja za 600 zł netto + 23% VAT (738 zł brutto), na której omawiany jest stan sprawy i możliwe warianty działania. Czas trwania i koszt dalszej obsługi zależą od złożoności sprawy oraz od tego, czy kończy się ona na etapie przedsądowym, czy wymaga postępowania sądowego. Rozliczenie ustalane jest indywidualnie w formie stawki godzinowej lub ryczałtu.
Czy warto zakładać spółkę celową pod pojedynczy projekt deweloperski?
W większości przypadków tak, ponieważ oddziela ryzyko finansowe i prawne jednej inwestycji od pozostałej działalności grupy oraz upraszcza rozliczenie z bankiem finansującym i inwestorami wchodzącymi wyłącznie w dany projekt. Decyzja powinna uwzględniać skalę inwestycji, oczekiwania banku finansującego oraz plany dotyczące ewentualnej sprzedaży spółki celowej po zakończeniu budowy. Strukturę warto ustalić przed rozpoczęciem projektu.
