Vor Vertragsschluss ist zunächst festzustellen, was genau erworben werden soll: Anteile an der Projektgesellschaft, ein Unternehmen oder bestimmte Vermögenswerte und Rechte im Zusammenhang mit der PV-Anlage. Erst danach lassen sich die fünf Elemente beurteilen, von denen die Möglichkeit der Errichtung und des Betriebs des Projekts abhängt: das Grundstück, die Verwaltungsentscheidungen, der Netzanschluss, die Projektverträge sowie die für Erzeugung und Verkauf von Energie erforderlichen Berechtigungen.
Eine gute Due Diligence endet nicht mit einer Dokumentenliste. Sie sollte zeigen, ob das Projekt die angenommene Entwicklungsstufe erreichen kann, wie viel Zeit und Geld die Beseitigung von Mängeln erfordert und wie die Feststellungen in Kaufpreis, aufschiebende Bedingungen, Zusicherungen des Verkäufers und Haftungsregeln des Kaufvertrags zu übersetzen sind.
Zuerst den Kaufgegenstand festlegen
Bei einer Anteilstransaktion erwirbt der Käufer Anteile an der Gesellschaft, die weiterhin Inhaberin der Rechte und Partei der Projektverträge bleibt. Die Prüfung erfasst deshalb nicht nur die PV-Anlage selbst, sondern auch die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, ihre gesellschaftsrechtlichen Unterlagen, die Finanzierung, Streitigkeiten und Sicherheiten. Der Gesellschaftsvertrag kann die Veräußerung der Anteile von der Zustimmung der Gesellschaft abhängig machen oder sie auf andere Weise beschränken. Das polnische Gesetzbuch über Handelsgesellschaften (Kodeks spółek handlowych, KSH) bestimmt zudem die Form der Anteilsveräußerung und den Zeitpunkt, in dem der Anteilsübergang gegenüber der Gesellschaft wirksam wird.
Bei einer Asset-Transaktion ist jeder Bestandteil zu beschreiben, der auf den Käufer übergehen soll. Ist Gegenstand ein Unternehmen, so rechnet das polnische Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny, KC) dazu unter anderem Grundstücke und beweglichen Sachen, Rechte aus Verträgen, Forderungen, Konzessionen, Lizenzen, Genehmigungen, Unterlagen und Unternehmensgeheimnisse. Besondere Vorschriften oder der Vertragsinhalt können diesen Umfang jedoch verändern. Zusätzlich kann der Erwerber eines Unternehmens für Verbindlichkeiten aus dessen Betrieb gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer haften, in den Grenzen des Art. 55(4) des polnischen Zivilgesetzbuches. Das ist einer der Gründe, weshalb eine bloße Aufzählung von Modulen, Flurstücken und Entscheidungen nicht ausreicht.
Das praktische Ergebnis dieses Prüfungsteils ist eine abgeschlossene Liste der erworbenen Bestandteile, der Verbindlichkeiten und der erforderlichen Zustimmungen. Ohne sie lassen sich die Bedingungen des Transaktionsvollzugs nicht verlässlich aufbauen.
1. Das Grundstück muss für das gesamte Projekt ausreichen
Ein Grundbuchauszug beantwortet nur einen Teil der Fragen. Die Flurstücke sind mit dem Lageplan des Vorhabens, der Kabeltrasse, der Zufahrtsstraße, der Transformatorstation und dem Anschlusspunkt abzugleichen. Anschließend sind Eigentum, Hypotheken, Dienstbarkeiten, im Grundbuch offengelegte Ansprüche sowie der Inhalt der Pacht- und Dienstbarkeitsverträge zu prüfen.
Im Pachtvertrag kommt es vor allem auf die Laufzeit, die Verlängerungsmöglichkeit, die Kündigungsregeln, Zustimmungen zur Rechtsübertragung, die Abrechnung von Aufwendungen, den Zugang für Netzbetreiber und Bank sowie die Übereinstimmung der Flurstücksbezeichnungen mit den Investitionsunterlagen an. Ein fehlender Rechtstitel für einen Abschnitt der Kabeltrasse kann das Projekt anhalten, obwohl die Pacht der Fläche für die Module ordnungsgemäß ist. Beim Erwerb eines Grundstücks ist das Erfordernis der notariellen Urkunde nach Art. 158 des polnischen Zivilgesetzbuches zu beachten.
Die Folge für den Käufer sollte eindeutig sein: Fehlt ein für die Projektrealisierung notwendiges Recht, kann dies eine aufschiebende Bedingung sein; ein kürzerer oder kündbarer Rechtstitel kann eine Preisänderung, eine zusätzliche Sicherheit oder den Verzicht auf die Transaktion rechtfertigen.
2. Die Entscheidungen sind zusammen zu lesen, nicht getrennt
Die Umweltentscheidung, der Bauvorbescheid oder der Bebauungsplan, die Baugenehmigung und die Projektunterlagen sollten dasselbe Projekt beschreiben. Zu vergleichen sind Leistung, Technologie, Zahl der Anlagen, Grenzen des Geländes, Begleitinfrastruktur sowie die Umweltbedingungen. Eine Abweichung kann bedeuten, dass die Entscheidung oder das Projekt geändert werden muss, also zusätzliche Zeit und das Risiko einer Ablehnung.
Zu prüfen sind ferner die Bestandskraft, eine Anfechtung, die Erfüllung der Bedingungen und die Aktualität der Entscheidungen. Die Baugenehmigung erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren ab dem Tag begonnen wurde, an dem die Entscheidung bestandskräftig geworden ist, oder wenn er für einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren unterbrochen wurde. Ein Scan der Genehmigung bestätigt daher nicht, dass das Projekt weiterhin realisiert werden darf.
Bei einer Asset-Transaktion wird eine Übersicht der übertragenden Handlungen benötigt. Das polnische Baugesetz (Prawo budowlane) erlaubt die Übertragung der Baugenehmigung, wenn die Voraussetzungen des Art. 40 erfüllt sind. Der am 8.09.2026 geltende Art. 72a des polnischen Gesetzes über die Umweltauswirkungsprüfung sieht die Übertragung der Entscheidung über die umweltbezogenen Bedingungen mit Zustimmung ihres Adressaten vor, wenn der neue Rechtsträger die darin enthaltenen Bedingungen annimmt. Der Kaufvertrag ersetzt diese Entscheidungen der Behörden nicht.
Ergebnis der Prüfung sollte eine Tabelle zu jeder Entscheidung sein, mit der Angabe: wer Adressat ist, was sie betrifft, ob sie bestandskräftig und aktuell ist, welche Bedingungen noch zu erfüllen sind und was vor der Zahlung des Kaufpreises geschehen muss.
3. Den Netzanschluss wie einen kritischen Zeitplan beurteilen
Die Anschlussbedingungen und der Anschlussvertrag bestimmen den technischen und vertraglichen Weg des Projekts zum Netz. Nach Art. 7 Abs. 2 des polnischen Energiewirtschaftsgesetzes (Prawo energetyczne) soll der Vertrag unter anderem Termin und Zeitplan des Anschlusses, das Entgelt, den Umfang der Arbeiten, die Eigentumsgrenze, die Anschlussleistung, die Haftung für Verzögerung, die Laufzeit und die Regeln der Beendigung bestimmen.
In der Prüfung sind nicht nur Leistung und Anschlusspunkt zu kontrollieren, sondern auch die geleisteten Zahlungen, die Meilensteine, die Pflichten des Investors, der Umfang der Arbeiten des Netzbetreibers, Leistungsbeschränkungen, Kündigungsgründe und die Korrespondenz über Verzögerungen. Für die Beurteilung der Fristen sind das Datum des Vertragsschlusses und seiner Nachträge, die Netzspannung, der Stand der Genehmigungen sowie der Inhalt der dem Netzbetreiber übermittelten Anzeigen festzustellen. Sodann ist die für diesen Vertrag geltende Rechtslage zu bestimmen, sind die Übergangsvorschriften und die Daten ihres Inkrafttretens zu prüfen und erst danach die verbleibende Frist zu berechnen und die Folge ihrer Nichteinhaltung zu bewerten. Eine Frist, die im aktuellen Gesetzestext steht, lässt sich nicht mechanisch auf jeden älteren Vertrag anwenden.
Soll ein anderer Rechtsträger Vertragspartei werden, darf kein automatischer Übergang des gesamten Vertrags angenommen werden. Die Abtretung einer Forderung kann durch Gesetz, Vertrag oder die Natur des Schuldverhältnisses beschränkt sein, und die Schuldübernahme durch einen Vertrag zwischen Schuldner und Dritten bedarf der Zustimmung des Gläubigers. Die Zustimmung des Netzbetreibers oder ein gesonderter Vertrag kann daher zur Vollzugsbedingung werden.
4. Die zentralen Verträge zeigen die Kosten der Projektfertigstellung
Die Prüfung sollte die dem Investitionsstand entsprechenden Projektverträge erfassen, insbesondere den Anschlussvertrag, Pachten und Dienstbarkeiten, EPC, Anlagenlieferung, O&M, PPA, Finanzierung, Versicherung sowie die Verträge mit dem Entwickler und den Planern. Für jeden Vertrag ist festzustellen:
- ob er gilt und ob die andere Partei eine Verletzung geltend macht;
- welche Zahlungen und Meilensteine offen sind;
- ob er übertragen werden darf und ob die Transaktion eine Zustimmung, eine Kündigung oder eine zusätzliche Sicherheit auslöst;
- wer das Risiko der Verzögerung, der Mängel, der Rechtsänderung und der Netzbeschränkungen trägt;
- ob Garantien, Vertragsstrafen, Rechte an den Unterlagen und Sicherheiten nach dem Vollzug verfügbar sein werden.
Das Ergebnis wirkt auf das Budget bis zur Fertigstellung, den Zeitplan und den Inhalt des Kaufvertrags. Zum Beispiel ist ein fehlendes Recht an den Projektunterlagen nicht nur ein formaler Mangel. Es kann eine Projektänderung, die Durchsetzung von Haftungsansprüchen oder die Übergabe eines vollständigen Unterlagensatzes an den ausführenden Unternehmer und die Bank unmöglich machen.
5. Der regulatorische Status muss der Entwicklungsstufe der Anlage entsprechen
Bei einem betriebsbereiten Projekt sind Rechtsträger, Anlage, Leistung und Umfang der Tätigkeit mit der Konzession oder dem zuständigen Register abzugleichen. Das polnische Energiewirtschaftsgesetz verlangt eine Konzession für die Energieerzeugung, mit den in Art. 32 Abs. 1 bestimmten Ausnahmen. Die Erzeugung elektrischer Energie aus erneuerbaren Quellen in einer kleinen Anlage ist eine regulierte Tätigkeit und erfordert die Eintragung in das Register, das der Präsident der Energieregulierungsbehörde (Prezes URE) nach den Regeln der Art. 7 und 8 des polnischen Gesetzes über erneuerbare Energiequellen führt.
Gesondert zu prüfen sind die Unterlagen des Fördersystems, der Herkunftsnachweise und der Energieabrechnungen, soweit sie Teil des Erlösmodells des Projekts sind. Ziel ist nicht die Bestätigung, dass ein Dokument existiert, sondern die Feststellung, ob es sich auf die geprüfte Anlage bezieht, weiterhin wirksam ist und den Annahmen des Transaktionsmodells entspricht.
Was ein Due-Diligence-Bericht enthalten sollte
Ein für den Käufer brauchbarer Bericht sollte enthalten:
- eine kurze Antwort, ob das Projekt einen rechtlichen Weg zur Errichtung oder zum weiteren Betrieb hat;
- eine Liste der Risiken nach Gewicht, Wahrscheinlichkeit und Folge;
- die fehlenden Dokumente sowie den Einfluss jedes Fehlens auf die Bewertung;
- die Abhilfemaßnahmen, die verantwortliche Partei und die Frist;
- Empfehlungen für den Kaufvertrag, darunter aufschiebende Bedingungen, Vollzugsdokumente, Zusicherungen, Schadensersatz und den Rückbehalt eines Kaufpreisteils, wenn das Risiko dies rechtfertigt;
- eine Liste der technischen, umweltbezogenen, finanziellen oder steuerlichen Fragen, die einen gesonderten Spezialisten erfordern.
Ein solcher Bericht erlaubt es, das vor dem Vollzug beseitigbare Risiko von jenem Risiko zu trennen, das der Käufer bewusst bepreist und übernimmt. Er ersetzt weder eine technische Prüfung noch Umweltmessungen, eine Unternehmensbewertung oder eine steuerliche Due Diligence.
Unterlagen, um die man zu Beginn bitten sollte
- aktueller Auszug aus dem Landesgerichtsregister (KRS), Gesellschaftsvertrag, Anteilsbuch und Finanzierungsunterlagen, um den Inhaber des Projekts, die Veräußerungsbeschränkungen und die Sicherheiten festzustellen;
- Grundbücher, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, Karten, Pachten und Dienstbarkeiten, um den Rechtstitel für das gesamte Gelände und die Infrastruktur nachzuvollziehen;
- Umweltentscheidung, Planungsunterlagen, Baugenehmigung und Bautagebuch, um die Übereinstimmung sowie die Aktualität des Verwaltungswegs zu prüfen;
- Anschlussbedingungen und Anschlussvertrag samt Nachträgen, Zahlungsbestätigungen und Korrespondenz mit dem Netzbetreiber, um Fristen, Leistung und das Risiko des Erlöschens zu beurteilen;
- EPC-, Liefer-, O&M-, PPA-, Planungs-, Entwicklungs- und Versicherungsverträge, um die verbleibenden Kosten, die Haftung und die Übertragbarkeit festzustellen;
- Konzession oder Registereintragung sowie die Unterlagen des Fördersystems, wenn das Projekt betriebsbereit ist oder seine Erlöse auf diesem System beruhen.
Fragen vor der Kaufentscheidung
Erfordert der Kauf von Anteilen dieselbe Prüfung wie der Kauf von Vermögenswerten?
Der Umfang überschneidet sich teilweise, das Ziel ist jedoch ein anderes. Bei Anteilen prüfen wir auch die Verbindlichkeiten und Unterlagen der Gesellschaft, die weiterhin Partei der Projektverträge bleibt. Bei Vermögenswerten stellen wir die Kaufbestandteile und die zur Rechtsübertragung erforderlichen Handlungen fest. Eine bloße Anlagenliste genügt nicht.
Erfordert eine bereits betriebene Anlage weiterhin eine Due Diligence?
Die Inbetriebnahme ersetzt die Prüfung nicht. Prüfen Sie die Rechtstitel an den Grundstücken, die Aktualität der Entscheidungen, die Verträge, den regulatorischen Status und die Abrechnungsunterlagen. Den Umfang passen Sie an den Betrieb und die geplante Transaktion an.
Kann man ohne vollständigen Datenraum beginnen?
Ja. Beschreiben Sie die Transaktion und benennen Sie die Dokumente, die Sie haben. Wir legen den erforderlichen Umfang fest; die fehlenden Materialien und ihren Einfluss auf die Beurteilbarkeit zeigen wir im Bericht. Unvollständige Daten können es unmöglich machen, ein konkretes Risiko zu entscheiden.
Erfasst die Prüfung Steuern?
Eine steuerliche Due Diligence erfordert eine gesonderte Vereinbarung über Umfang und Vergütung. Der rechtliche Bericht kann auf den Bedarf einer solchen Analyse hinweisen, ersetzt sie jedoch nicht.
Wie die Prüfung beginnt
Für eine vorläufige Bestimmung des Umfangs genügt es, den Kaufgegenstand, die Technologie, die Projektphase und den geplanten Transaktionstermin zu beschreiben. Sie können ein Angebot für das Audit anfragen oder an kancelaria@hww.pl schreiben. Sie müssen keine Beratung kaufen, um ein Angebot anzufragen. Wenn die Bestimmung von Umfang und Preis eine gesonderte Analyse erfordert, stimmen wir deren Umfang und Kosten vor Beginn ab.
Rechtsgrundlagen
- Das polnische Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny), insbesondere Art. 55(1), 55(2), 55(4), 75(1), 158, 509 und 519.
- Das polnische Gesetzbuch über Handelsgesellschaften (Kodeks spółek handlowych), insbesondere Art. 180, 182 und 187.
- Das polnische Energiewirtschaftsgesetz (Prawo energetyczne), insbesondere Art. 7, 32 und 37.
- Das polnische Gesetz über erneuerbare Energiequellen, insbesondere Art. 7-9.
- Das polnische Baugesetz (Prawo budowlane), insbesondere Art. 37 und 40.
- Das polnische Gesetz über die Umweltauswirkungsprüfung, insbesondere Art. 72a in der am 8.09.2026 geltenden Fassung.
Sehen Sie den Umfang des rechtlichen Audits eines Projekts für erneuerbare Energien
Unsicher, ob das Ihr Fall ist?
Genau damit beginnen die meisten Gespräche mit einem Anwalt. Eine Beratung ist kostenpflichtig, 600 PLN netto. Sie zahlen für eine echte Einschätzung: ob Sie ein rechtliches Problem haben, was sich dagegen tun lässt und was es ungefähr kostet. Zu nichts Weiterem verpflichtet, und das Recht überlassen Sie uns.
- 1 Gespräch
Sie schildern, worum es geht, in eigenen Worten.
- 2 Wie weiter
Wir nennen Ihre Optionen und die Kosten.
- 3 Wir handeln
Sie geben grünes Licht und der Fall ist unserer.
HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy ist eine Warschauer Anwaltskanzlei, die Unternehmen und öffentliche Einrichtungen berät. Wir verbinden Erfahrung im Wirtschaftsrecht, Energierecht, Steuerrecht, Datenschutz und in Gerichtsverfahren zu Lösungen, die auf die geschäftliche Realität unserer Mandanten zugeschnitten sind.
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