W jakich przypadkach najemca lokalu może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia?

Polski ustawodawca przewidział dwa rozwiązania kodeksowe, które umożliwiają skorzystanie z wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia:

zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego: jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Umowa najmu bez okresu wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia w oparciu o podstawy wymienione w tym przepisie możliwe jest najczęściej na początkowym etapie najmu. Wtedy bowiem najemca ma największą szansę na zauważenie wady fizycznej lub prawnej, która uniemożliwia korzystanie z przedmiotu najmu. Warto podkreślić, że nie przysługuje mu wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu w sytuacji, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wymienionych wadach.

Wady wykryte przez najemcę muszą faktycznie uniemożliwiać korzystanie z lokalu, a nie tylko ograniczać umówiony użytek, w przeciwnym wypadku najemcy przysługiwać będzie wyłącznie roszczenie o obniżenie czynszu za czas trwania wad.

Sądy uznają za wady ograniczające umówiony użytek lokalu inne niż wynikające z udzielonych informacji zużywanie energii, brak dopływu wody w urządzeniach wodno-kanalizacyjnych w lokalu, czy też brak możliwości dostatecznego ogrzania mieszkania.

Jako wady kwalifikuje się też usterki rzeczy najętej jakie następują w toku wykonywania umowy, jeśli obowiązek naprawy rzeczy spoczywa na wynajmującym. Zdecydowanie należy wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

W przypadku, gdy wada da się usunąć, a najemca chce umowę wypowiedzieć, musi wówczas dokonać zawiadomienia, ponieważ może wypowiedzieć umowę dopiero, gdy wynajmujący wady nie usunie w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia. Forma zawiadomienia jest dowolna, musi tylko zawierać informację o wadzie z podaniem czy wyklucza ona używanie rzeczy uzgodnione w umowie lub używanie odpowiadające właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Zalecane jest dla celów dowodowych sformułowanie takiego wezwania w formie pisemnej.

Przykładem z orzecznictwa, który uniemożliwia korzystanie z lokalu jest pozbawienie dopływu prądu do lokalu ale za taki przykład można uznać choćby wybuch gazu w budynku, pożar lub inne zdarzenie trwale uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu najmu.

Czy można zerwać umowę najmu?

Drugim rozwiązaniem przewidzianym przez kodeks cywilny, które umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia jest art. 682, zgodnie z którym: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zagrożenie dla zdrowia wymienione w artykule musi mieć charakter realny i obiektywny, czyli nie może być subiektywnym przekonaniem najemcy o możliwości wystąpienia skutków w postaci zagrożenia zdrowia.

Najemca nie ma w przypadku tego artykułu obowiązku wzywania wynajmującego do dokonania niezbędnych czynności, niezależnie czy wada ma charakter usuwalny czy też nieusuwalny. Może też skorzystać z wypowiedzenia w tym trybie nawet jeśli wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W orzecznictwie jako przykład sytuacji faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu wskazuje się na zawilgocenie, zgrzybienie, emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości, nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię.

Ciekawym przykładem wady zagrażającej zdrowiu najemcy lub jego domowników które stało się przedmiotem orzeczenia Sądu Najwyższego jest utrzymywanie się w lokalu zbyt niskiej temperatury stwarzającej realne i obiektywne zagrożenie dla zdrowia pracowników najemcy.

Jeżeli masz wątpliwości dotyczące tego czy można wypowiedzieć umowę najmu bądź interesują Cię inne aspekty związane z rynkiem nieruchomości, skorzystaj z usług Kancelarii HWW Hewelt Wojnowski Lindner i Wspólnicy.