Podatek od nieruchomości, kiedy jestem podatnikiem?

Katalog podmiotów posiadających status podatnika podatku od nieruchomości wskazuje art. 3 ust. 1 w/w ustawy, który stanowi, że podatnikami podatku od nieruchomości są:

• osoby fizyczne,
• osoby prawne oraz
• jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej.

Przepis ten wskazuje także warunek przedmiotowy, który warunkuje przypisanie statusu podatnika, tj. aby w/w podmioty były:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3 (posiadania samoistnego, gdyż wówczas obowiązek podatkowy ciąży na tym posiadaczu),
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
  1. wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
  2. jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2 (dotyczy przedmiotów opodatkowania wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe).

W przypadku właściciela chodzi oczywiście o podmiot, któremu w stosunku do nieruchomości przysługuje prawo własności.

Posiadaczem samoistnym jest natomiast podmiot, który nie jest właścicielem nieruchomości, ale faktycznie (fizycznie) włada nią w taki sposób w jaki czyniłby to właściciel. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że poza fizycznym władztwem posiadacz samoistny powinien manifestować swoją wolę dysponowania nieruchomością w taki sposób, aby było to widoczne na zewnątrz przez osoby trzecie np. czynienie nakładów, wykonywanie remontów, uprawnianie pola itp.

Użytkownik wieczysty to podmiot będący stroną umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W przypadku posiadaczy (nie posiadaczy samoistnych) przedmiotów opodatkowania możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami, tj. gdy posiadanie:

• wynika z umowy zawartej z właścicielem, KOWR lub z innego tytułu,
• jest bez tytułu prawnego.

Pierwszy przypadek, posiadanie wynikające z umowy, może niekiedy nastręczać problemów interpretacyjnych, w szczególności w sytuacji, w której podmiot będący stroną umowy oddaje nieruchomość w dalsze posiadanie (np. poddzierżawa, podnajem). Taka sytuacja była przedmiotem oceny sformułowanej przez Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 19 listopada 1993 r. sygn. akt II CRN 130/93), który doszedł do wniosku, że podmiot będący stroną umowy głównej (np. najmu, dzierżawy), nie traci posiadania przez sam fakt oddania tej nieruchomości dalszemu posiadaczowi (np. podnajemcy, poddzierżawcy). Tym samym, nawet w sytuacji, w której ten ostatni podmiot ponosi ciężar ekonomiczny podatku z uwagi na postanowienia umowy z głównym najemcą, dzierżawcą, nie ma on statusu podatnika podatku od nieruchomości, gdyż ten status posiada wyłącznie podmiot będący stroną umowy głównej (np. najmu, dzierżawy).

W drugim przypadku, tj. posiadania bez tytułu prawnego mówimy o sytuacji, w której dany podmiot objął przedmiot opodatkowania w posiadanie bez podstawy w rodzaju umowy, z której wynikałoby uprawnienie do takiego działania (np. najem, dzierżawa, użytkowanie itp.).

Najczęściej zadawane pytania

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Podatnikami mogą być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli spełniają warunki dotyczące powiązania z nieruchomością.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby być podatnikiem?

Podatnikiem jest właściciel nieruchomości lub obiektu budowlanego, posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty gruntu albo posiadacz nieruchomości na podstawie umowy z właścicielem lub innego tytułu.

Czym różni się właściciel od posiadacza samoistnego?

Właścicielowi przysługuje prawo własności nieruchomości, a posiadacz samoistny faktycznie włada nieruchomością tak jak właściciel, manifestując swoją wolę, na przykład czyniąc nakłady lub remonty.

Czy oddanie nieruchomości w podnajem lub poddzierżawę zmienia status podatnika?

Nie, jeśli pozostajesz stroną umowy głównej, zachowujesz status podatnika. Podnajemca lub poddzierżawca nie jest podatnikiem, nawet jeśli faktycznie ponosi ekonomiczny ciężar podatku.

Czy podatnikiem jest osoba władająca nieruchomością bez tytułu prawnego?

Tak, podatnikiem może być również osoba posiadająca nieruchomość bez tytułu prawnego.

Autor

Piotr Magda

Radca prawny, Senior Associate

Doradztwo podatkowe · Prawo administracyjne · Ceny transferowe

Praktyka obejmuje bieżące doradztwo w zakresie prawa administracyjnego oraz podatkowego. Posiada szerokie doświadczenie w zakresie obsługi postępowań sądowych, administracyjnych, podatkowych oraz sądowo-administracyjnych dotyczących zarówno klientów indywidualnych, jak również podmiotów gospodarczych, w tym także uzyskane w ramach wieloletniej obsługi jednostek samorządu terytorialnego i innych jednostek sektora finansów publicznych.

Zobacz profil →